ASCENSORE E BARRIERE ARCHITETTONICHE; QUALI MAGGIORANZE?
L’ASCENSORE E’ UNA PARTE COMUNE
L’ascensore rientra tra le parti comuni, così come previsto dall’articolo 1117 del codice civile:
«Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.»
Generalmente, gli edifici condominiali sono attrezzati, sin dalla loro costruzione, di un ascensore che sarà considerato bene condominiale a meno che non risulti il contrario dal titolo.
Per titolo contrario si intendono l’atto di compravendita dei singoli alloggi o il regolamento contrattuale allegato al rogito. Può anche accadere che la decisione di installare l’ascensore avvenga in un edificio sprovvisto; in tal caso la decisione spetta all’assemblea condominiale, con una maggioranza qualificata, e cioè:
«Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.» (1)
INSTALLAZIONE DELL’ASCENSORE PER L’ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE
L’installazione di un ascensore su parti comuni, però, nell’ambito della eliminazione delle barriere architettoniche, è da considerarsi innovazione, e va approvata con le relative maggioranze, e cioè maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. (2)
Questo è quanto ribadito dalla Cassazione con la sentenza 6129-17:
«La decisione dei giudici di appello si pone in contrasto con il consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui l’installazione di un ascensore rientra fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche, di cui alla L. 3 marzo 1971, n. 118, art. 27, comma 1, e al D.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, art. 1, comma 1, e perciò costituisce innovazione che, ai sensi della L. 2 gennaio 1989, n. 13, art. 2, è approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2, (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8286 del 20/04/2005; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14384 del 29/07/2004). La stessa L. n. 13 del 1989, art. 2, stabilisce che, nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni aventi per oggetto le innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese, le strutture occorrenti al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages, fermo quanto disposto dall’art. 1120 c.c., comma 4, e art. 1121 c.c., comma 3, (all’esito delle modifiche introdotte dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220). L’installazione di un ascensore, allo scopo dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata su parte di aree comuni (nella specie, un’area destinata a giardino), deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14096 del 03/08/2012). Di tal che, nel valutare il contrasto delle opere, cui fa riferimento la L. n. 13 del 1989, art. 2, con la specifica destinazione delle parti comuni, sulle quali esse vanno ad incidere, occorre tenere conto altresì del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sè il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18334 del 25/10/2012). Ai fini della legittimità dell’intervento innovativo approvato ai sensi della L. n. 13 del 1989, art. 2, è sufficiente, peraltro, che lo stesso (pur non potendo, come nella specie accertato dalla Corte di ………………., in ragione delle particolari caratteristiche dell’edificio, raggiungere l’ascensore direttamente gli appartamenti dei portatori di handicap, dovendosi fermarsi sul pianerottolo) produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 18147 del 26/07/2013).»
NOTE
(1) V° comma art. 1136 codice civile. (2) G. Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Santarcangelo di Romagna, Maggioli, 2019